佛山要账公司成功调解临街商铺业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷

佛山要账公司成功调解临街商铺业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷。

基本案情

某物业公司与某小区开发商签订《前期物业服务合同》，陈某等人购买该小区临街商铺后出租他人使用。商铺业主以商铺承租人未交物业费为由不愿支付物业费；经营商家作为商铺承租人则认为，临街商铺位于小区大门之外，其并未享受到物业服务，也拒不支付物业费。某物业公司自行催收无果后，诉至法院，要求10户商铺业主交纳拖欠的物业费，并承担未按时交费的违约责任。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，经初步排摸，发现同类型小区临街商铺出租引发的物业费“三角债”普遍存在，经征得当事人同意后，委托法院特邀调解组织物业管理协会进行先行调解，并邀请小区所在街道的人大代表参与化解工作。

一是释法明理，厘清三角关系。首先，调解员通过电话联系、实地走访等方式，详细了解商铺出租情况、物业服务情况和欠交理由。经梳理，部分业主在租赁合同中约定了物业费由承租人交纳，而部分业主并未作出约定。经营商家普遍以临街商铺位于小区大门之外，并未享受到物业服务为由拒交物业费，而业主以承租人未交为由拒不交纳物业费，形成“三角债”。其次，在法官指导下，由调解员为业主逐项分析房屋租赁期间物业费交纳的相关规定，通过释法说理奠定调解基础。法官指出，业主是物业服务合同的相对方，应当依约履行交纳物业费的义务，即使业主与承租人对物业费交纳另有约定，物业公司仍有权向业主催讨。

二是个案突破，推动调解进程。在第一轮调解后，业主以自行催促承租人交费为由并未当场表态，实则私下达成拒交的统一意见。调解员以陈某作为突破，在调解过程中，通过法院类似案例向陈某释明，陈某作为业主应根据物业服务合同依约履行交纳物业费的义务。业主有权在支付物业费后依据租赁合同要求承租人支付。同时向陈某指出，如果不通过调解方式一揽子解决，其可能面临两个诉讼，势必耗费大量精力。最终，陈某根据承租人的租金分期支付方案与物业公司达成分期支付协议，某物业公司表示可以免去滞纳金和违约金。调解员以陈某一案作为示范调解结果，有序促进了调解进程，推动物业公司分别与其他业主达成和解。

三是靶向施策，预防源头风险。在调解过程中，调解员通过辅导业主填写“要素式答辩状”，对业主的诉求进行系统梳理，总结出业主反映的共性和个性问题。针对商铺门口卫生清理不及时、店铺门口停车等问题，促推物业公司自行核查整改；针对临街商铺与住宅业主在物业服务需求和享受上存在显著差异问题，参与化解的人大代表以该小区发现的问题为基础，通过物业管理协会就物业公司优化临街商铺服务范围、物业费定价等开展调研后，提出代表建议，从源头促推提升物业服务水平。

处理结果

某物业公司与10位业主达成和解，4位业主全额交纳了物业费，4位业主与物业公司达成分期履行协议，2位业主与物业公司商定，待物业就个别问题整改后全额交纳。现已全部履行完毕。

解纷要旨

本案系临街商铺业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷，业主以承租人不交物业费为由集体拒交，凸显物业费“三角债”问题。本案中，法院通过纠纷类型与行业调解精准匹配，委托有丰富物业调解经验的物业管理协会先行调解。调解过程中，法官发挥指导调解职能，通过释法明理，针对业主认识偏差，厘清“三角债”症结；物业管理协会发挥行业专业调解的核心优势，调解员凭借其对物业行业规则、服务流程的专业认知，快速厘清各方权利义务边界，同时依托其行业公信力，有效拉近沟通距离，以个案突破瓦解业主抱团坚冰后，引导其余业主表达诉求，促使双方达成和解。